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부디의부동산이야기

아파트, 오피스텔, 갭투자, 월세투자

친절한 부동산디자이너 2018.07.25 02:12
최근 여의도 통짜 개발로 박원순 서울시장이 폭탄 발언을 했다. 그러자 김현미 장관이 한방 날렸다. 국토부 도움없이 혼자 결정하지 못한다고.. 이 이야기를 하는 이유는 그 말한마디 덕분에 억억 거리고 있다는 사실을 인지해야 하기 때문이다. 2억이 올랐어요, 3억이올랐어요 하고 단순하게 이야기하면, 서민들에겐 그냥 남의 이야기 같다. 하지만 깊이 살펴보면 호가 15억짜리가 16억으로 바뀌는것 뿐이다.
팔기 전까진 그냥 호가라는것을 잊지말자.
팔아야 내돈인것이고, 서울 및 투기지역은 일찍 팔지도 못한다. 수익금 대부분을 나라에 바쳐야 되기 때문에 절세가 매우 중요하다.

부동산 투자를 할 때, 제일 먼저 고민해야 할 부분은 본인의 투자성향이다. 수익형, 차익형,혼합형등 갖다 붙이면 그만이긴 한데, 일단 자기 자신먼저 파악하자.
그게 투자하기 전에 가장 먼저 해야 할 일이다.
또 한가지는 오피스텔이라고 깔보지 말고, 빌라라고 깔보지 말자. 왜 그러면 안되는지 지금부터 설명해 보도록 하겠다.
오피스텔? 원룸? 투룸? 일년 월단위 계약이 많은 물건이다. 그럼 어떤 사람들이 그런 물건을 얻어서 살까? 장사하는 사람들이 월세를 선호하는 편이다. 그 이유는? 언제 목돈이 들어갈지 모르니까.. 그럼 상권이 형성된 곳 안에 있는 오피스텔이나 빌라는 공실이 거의 없다고 봐야겠지?

작전동 동보아파트 2015년엔 갭2000이면 등기가 가능 했다. 매가 2억, 전세 1억8천, 취득세 220 각종 제반비용 포함 400정도 잡겠다. 수리비용은 일단 빼는것으로 하겠다.
3년이 지난 후 매가가 2억 4000으로 3년만에 시세차익 1600만원을 남길 수 있었다.
3년간 수익율은 2000/2400 =83.3% 이다.

대우 마이빌을 보자. 2015년에 6000이었고 전세는 5000이었다. 실투자금은 1400이 들었고, 2017년에 전세는 6000이 되었고, 7000에 매도를 했다. 그럼 수익율이 얼마일까?
2017년에 투자금 1000만원을 회수했으므로 2017년에는 투자금이400으로 줄어든다. 그리고 2018년에 7000에 팔았으니 600이 수익이다. 1000만원의 2년간 금융비용을 200이라고 가정하면, 실투자금은 600이고 순수익은 600이다. 수익율은 100%다.

만약 월세로 놨다면? 대출 4200, 보증금 300 월30이라고 하면, 연 대출이자는 168만원씩 3년, 약 500만원. 실투자금은. 1900만원, 3년간 월세 수익은 1080, 차액은  약580정도 되고, 시세차익은 1000이므로 합치면 1580이 된다
마찬가지로 3년에 1580/1900 =약 83.3%

투자를 어떤 기법으로 하느냐에 따라 계산이 달라진다. 시세차익이 아예 없다고 가정했을 때는 월세받는것이 무조건 이익이지만, 시세차익이 크다면 월세 받는것이 상대적 손해일 수 있다.

그래서 제일 안전한것은? 월세 셋팅이다.
부동산 투자를 제대로 셋팅하려면, 갭투자 비율과 월세투자 비율이 적절하게 섞여야 한다.

다가구 같은 경우가 딱이다. 점포겸용 상가주택
이런게 최상이다. 안전하고, 세도 약간 나오고
더좋은건 직접 지어서 세입자를 한명씩 받는거다. 그건 더 싸게 새 물건을 가질 수 있는 방법이다.
 
하루아침에 모든게 이뤄지지 않는다. 다 순서가 있으니, 하나씩 시작해보자.





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