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부디의부동산이야기

부동산 = 아파트 가격의 허와 실

친절한 부동산디자이너 2018.06.30 22:05
주택값(일반주택이나 빌라는 편의상 제외)
정말 제대로 된 가격일까?

네이버 부동산에 나온 저층 매매가
현재 15억이 약간 넘나보다.

위치가 흑석동 158-1번지다.

아파트 전용 84가 대지 지분이 많아야
20평이다.

최대 20평 이라 치자.
그리고 아파트 건축비는 평당 700이라 치자.

땅값이 얼마나 하는지 보자.

제곱미터당 515만원

공시지가 기준 땅값은
평당 1702.5만원
실거래가는 보통 2배

계산하니 3409.2만원

대지지분 20평 안되겠지만
20평곱하면 약 6억8천2백만..

이제 건축비를 계산해보자

평당 800만원 말도안되는 가격을
계산했다. 실제는 600이하다.
기본건축비는 400도 안된다.
여기에 이것저것 붙어도
600이 채 안된다.

더해보자
6.82억 과 2.72억
합치면?

9.54억이다.

9.54억..
그것도 엄청나게 넉넉하게 계산해서

아크로 리버하임을 깎아내리고자
쓰는게 아니다.

한강프리미엄, 역세권 프리미엄, 20%정도
가산해도.. 11억4~5천이다

14억 5천이 허수라는거다.
강남 서초 때문이면 더 큰 문제다.
강남 자체가 허수가 들어있다는 뜻이니..

약 6억의 분양가인 아파트가
14억이 되었다.

부디가 계산했다.
넉넉하게 계산 한게 9.54억이다.
거기에 온갖 프리미엄 더해도 12억이 안된다.

기 분양자들이야
이삼억 빠져봐야 전혀 상관없다.
어차피 7억도 안되는 금액으로
분양을 받았으니..

문제는 투자자들이 아닌가?
분양권을 프리미엄을 주고 산 사람들이
위험하지 않겠나

다들 황금빛 미래에 빠져있으니
답답하다.

부디는 폭락론자가 아니다.

더 오른다고 생각한다..
역사적으로도 무조건 오른적이 없다.
오르고 내리고 오르는것을 반복하다가
이 시점에 온것이다.

강남이 엄청 많이 오른건 알겠는데
그 거품이 꺼지면?

20%정도 허수가 들어있다고 본다.
명동 땅값이 2억5000정도 한단다.
거기에 건물이 있으면
20평짜리 땅에 건물이 있으면(10평)
100억이 되나?

비싸야 60억~70억 하지 않겠나?

부동산은 단순히 아파트값만 갖고
따지는게 아니다..

투기판이라면 들어갈때와
나갈때를 잘 판단해야 한다.

꿈에서 깨어나라..
꿈에서 깨고, 저평가된 곳 찾아라
차라리 재개발이 안전한 투자처이다.

우리나라엔 아직 월 천 버는 사람보단
월 300이하 버는 사람이 더 많다.
그걸 잊지 말아라.
 

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