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부디의부동산이야기

부디가 파헤친 잠실 한신코아

친절한 부동산디자이너 2018.05.12 07:21
십여년 전 일때문에
한신코아를 가 본 적이 있다.
그때도 냄새 풀풀 나는
오래된 건물이었다.

그 당시엔 아무 생각이 없었지만
지금 와서 보니 엄청날 것 같다.

지금부터 하나씩 파헤쳐본다.

자 위치부터 보자.

8호선 잠실역 코앞이다.
국내 랜드마크 롯데월드타워가
대각선 방향에 있다.

아마 너무 높아서 건물이 한눈에
안보일지도 모른다.

스펙보자..
일반상업지역에
토지면적 13,485.3m2
건축면적 137,347m2
남동향 토지로
아파트 493세대
오피스텔 280세대
1989년식 이다.

공시지가 1428만원
공시지가만 계산했을때
약 2000억원이다.
그럼 실제 거래가격은
4000억 전후다.


42형 5.8억 30세대
164억

59형 7억 178세대
1246억


72 1세대 7.8억

76 175세대 8.3억
1452.5억

85 13세대 대략 9억
107억

92형 대략 11억
451억

다합치믄?
약 3430억원

오피 68700 제곱미터당 850만
약 5500억

두개합치믄? 9000억

땅값 대략 시세 4000억
실제 땅 뿌라스 건물값 9000억

저게 사업성 나오려면
최소 1000퍼센트는 나와야 한다.
대략 공사비,금융비등 약 4000억

헐고 그대로 새로 지었을 때
건물 전체가치는
대략 1조 1천억원?

옆 건물처럼 지하 겁나 파야 될 거다.
지하 한 6층 정도?

한집당 대략 분담금 평균 3~5억정도.
아파트나 오피스텔 가진 분들은
개이득 상가 갖고 있는 분들은
상가 못받으면 손해

깜짝 놀랄만한 결과가
실제론 나오지 않았다.

2018년 1월1일부로
상업시설에 오피스텔이
포함이 안된단다.

오피스로 지어버리면 되니까
그 부분은 상관없어 보인다.

옆에 월드마크 푸르지오는
지하에 주차장과 업무시설이 들가있다.
지하를 16000평 가량 파놧다.

예상보단 큰 매리트가 없어보인다.
오피스텔이나 사면 살까..

아파트는 그저 그렇다.
감정가가 좀 덜 나오더라도
오피가 이득이다.

부동산은 알다가도 모른다.
최근 일년간의 급등으로
계산 자체가 복잡해졌다.

뚜껍아 두껍아
새집줄게~
헌집다오~
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