2018 부동산 세금 총정리, 소득세율표, 과세표준 구하는 법!!

2018. 4. 14. 21:36부디의부동산이야기

세법은 자주 바뀐다.

 

부동산 관련 대책이 계속 나오면서, 또 바뀌었다.

 

세무 공무원이나, 세무 관련 업종에 종사하는 분들은 참 힘들겠다.

 

세무 관련 업종이 아닌걸 참 다행으로 여기지만...

 

부디 역시 세금에 대한 내용을 알고 있어야 세금 폭탄을 맞지 않으니까...

 

오늘은 부동산 관련 세금을 정리해 보려한다.

 

 

 

부동산은 참 유지관리 하기가 힘들다.

 

살때도 세금, 갖고 있어도 세금, 팔때도 세금....

 

세금 투성이다.

 

그래도 이녀석이 대한민국 국민의 자산중 상당부분을 차지하므로

 

무시할 수는 없다.

 

 

살때 내는 세금을 살펴보자.

 

취득세

 

예전에 취등록세라고 불렀다..취득세와 등록세를 같이 냈어야 하니까...

 

2018년 딱히 개정된 것은 없다.

 

 

보는 바와 같이 60일 이내에 취득세를 내야 한다고 한다.

 

주택거래시엔 등기이전시 취득세 안내면 소유권이 넘어오지 않는다.

 

한마디로 짤 없다.

 

현재는 9억 이상과 9억 이하로 구분되 있고

 

전용면적 기준으로 85m이상과  85m이하로 구분되 있다.

 

강남에 거주하면 세금도 많이 낸다..

 

최근 분양한 디에이치자이의 경우 59제곱미터도 분양가가 9억이 넘는다.

 

그럼 취득세만 3.3%다..

 

오피스텔 취득세랑 큰 차이가 없다.

 

오피스텔, 건물, 토지등은 취득세 4%, 농특세 0.2%, 지방교육세 0,4%로 합 4.6%

 

겨우 1.2% 차이밖에 나지 않는다.

 

그리고 중요한게 증여 취득시 세금은 취득세 3.5%, 농특세 0.2%, 지방교육세 0.3%

 

자그마치 4%나 된다. 주택이나 분양권 양도소득이 큰 경우엔 쓸만 하겠지만

 

적은 경우에는 그닥 실익이 없어보인다.

 

취득할때 내는 세금이 취득세만 있는것은 아니다.

 

인지세라고 등기할때 내는 세금이 있다.

 

 

1억 이하 주택을 매매할땐 인지세 비과세란다..

 

어쩐지 1억이하 집 거래 할때 등기비가 많이 안들더라니..이유가 있었다.

 

 

그 다음 볼 것은 재산세, 그리고 종합부동산세로 보유중에 내는 세금이다.

 

재산세는 어떻게 낼까??

 

 

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 사실상 보유한 자에게 부과된다.

 

그럼 등기를 5월 31일 기준으로 매도하면??

 

당연히 재산세 안낸다.

 

재산세가 5만원이면??? 내지 않아도 된다. 매수인이 내니까..

 

또한 재산세가 10만원 이하인 경우 7월에 전액 고지 할 수도 있다.

 

 

 

요샌 시가표준액이 웬만해서 나온다..

 

오래된 집은 나오지 않는다.

 

건물감가상각이 끝나면 토지분에 대해서만 나온다.

 

재산세 고지서 보면 친절하게 안내해준다..

 

주택분 얼마 건물분 얼마 토지분 얼마..

 

실거래가가 10억이라고 재산세 많이 나올까 쫄지 말자!!

 

바뀔 수도 있지만, 지금 쓰는 현재 시점은

 

주택은 주택공시가격(시가표준액) * 공정시장가액비율(60%)이

 

재산세 과세표준이 된다. 그래서 쫄지 않아도 된다.

 

2018년에 보유세를 올리니 마니 그러고 있다...

 

재산세만 내나??? 9억 넘으면 종부세도 내는데???

 

일단 재산세부터..마무리 하고 종합부동산세 정리 해보려 한다.

 

 

 

주택만 보면 다음과 같다.

 

 

는 19만5천원 + 1억5천만원 초과금액의 0.25%

 

1억5천만원 이하는 6만원+ 6천만원 초과금액의 0.15%

 

3억원 이하는 19만5천원 + 1억5천만원 초과금액의 0.25%

 

3억원 초과는 57만원 + 3억원 초과금액의 0.4%

 

세금만 보고 쫄지 말자..과세표준을 먼저 구해야 하니까...

 

주택은 주택공시가격(시가표준액) * 공정시장가액비율(60%)라고 했다.

 

주택 공시가격이 3억원인 집의 과세표준은 1억8천만원이다.

 

1억8천만원이면 6만원 + 1억2천만원 * 0.15%(18만원) = 24만원이다..

 

여기서 끝나는 것은 아니다.

 

재산세 과세표준의 20%를 지방교육세로 내야 하고,

 

과세표준의 0.14%를 재산세 도시지역분 내야한다.

 

그러므로 6만원 + 18만원 + 3만6천원(지방교육세) + 252원(도시지역분) =

 

27만 6252원의 세금이 나온다..

 

과세표준 3억짜리 집 재산세만 안내도 애들 한두달치 학원비다..

 

 

 

 

 

지역자원 시설세는 건물주들이 내는 세금이니

 

아직 건물주가 아닌 나는 이런것도 있구나~~~한다..

 

 

재산세와 불가분의 관계가 종합부동산세다.

 

과세표준 6억 넘으면 내는 세금..

 

 

 

 

 

 

우리집이 10억인데?? 종부세 내야되나????

 

이번에도 쫄지 말자.

 

과세표준은 1주택자 기준 9억이하, 2주택자는 6억이하이다.

 

공정시장가액 의 80%를 과세표준으로 하기때문에

 

실거래가 10억이면 쉽게 8억이다.

 

종부세랑 관계 없다.

 

토지는 5억원 까지는 종부세 합산 대상에서 제외된다.

 

가끔 잡동사니 처럼 땅을 가진 사람들이 있어서 적어 봤다.

 

 

 

 

세금 안내려면 뭘 해야 되나???

 

당연히 종합부동산세 면제 조건이 있다.

 

종부세 면제 조건은 다음과 같다.

 

 

매입임대주택..주택임대사업자나 준공공임대사업자를 내면

 

종부세는 과세되지 않는다.

 

종부세 합산 배제 아니면 수집 하지도 못한다.

 

세금 내다가 거덜나니까....

 

 

마지막으로 팔때내는 세금 양도소득세 보자.

 

양도소득세는 소득세의 일종이라 외우기가 그나마 편하다.

 

구간별 과세라 비교적 간단하다.

 

 

표만 봐도 토나온다 머 이리 어렵게 해놨는지.

 

양도소득세읜 과세표준은 

 

취득가액 - 양도가액 - 취득및 양도시 비용 - 기본공제로 정한다.

 

2018년 4월 1일부로 추가된 것은

 

조정대상지역 내 1세대 2주택은 기본세율에 10%

 

1세대 3주택은 기본세율에 20%가 추가된다.

 

인천은???? 해당사항 없다

 

서울은 해당사항 있다.

 

서울은 닥치고 보유 해야 되나 보다. 세금 내고 나면 남는게 없다.

 

여기서 알아야 할것은

 

9억이상 주택(1주택자 기준)의 매도시 9억 초과분에 대해서는

 

양도소득세를 내야 한다. 과세표준은 다음과 같다.

 

 

예제 한번 풀어보자

 

하나 명심해야 할 것은 지방소득세는 무조건 양도소득세의 10%라는 것이다.

 

(1) 1가구 1주택 9억 3000만원 짜리를 팔았다고 하자.

 

(취득당시 금액은 6억이며 85제곱미터 이하의 주택)

 

그럼 내야 하는 세금은 얼마 일까??

 

(양수시 중개수수료로 200만원이 들었고,

 

취득시 등기비용으로 세금 포함 750만원이 들었다)

 

1주택은 9억까지 비과세이므로 3000만원에 대한 세금만 내면 된다.

 

근데 3000만원에 대한 세금을 다 낼 이유가 없다..

 

양도 후 소득에 대한 세금이니까...

 

3000만원 - (중개수수료 200만원 + 등기비용 750만원 + 기본공제 250만원)

 

= 1800만원

 

1800만원에 대한 세금만 내면 된다.

 

1800만원의 양도소득을 내면, 과세표준은 15%로 162만원이다.

 

그러므로 162만원에 (양도소득세 의 10%는 지방소득세이므로)

 

양도소득세 + 지방소득세 = 178만2천원

 

실제 납부해야 할 세액은 178만 2천원이다.

 

기본공제는 1년에 한번 쓸 수 있다. 아껴쓰자!!!

 

 

 

이런거 계산하기 귀찮은 분들은

 

세무사나 회계사에게 맡기기 바란다.

 

세무 및 회계도 라이센스로 먹고사는데, 개인이 다하면

 

시장 경제가 살짝 무너질 수 있다.

 

 

(가넷이라는 보석이다)

 

분양권을 취득할 때는 취득세가 없다.

 

대신 양도소득세만 있다.

 

조정지역의 경우에는 전매 자체가 2년혹은 3년 이후라 계산할 필요성을 못느끼고

 

비조정지역 같은 경우는 전매제한기간이 6개월이라 계산을 할 필요가 있다.

 

1년미만시 50%

 

1년~2년미만시 40%

 

2년 후엔 양도소득세율에 따라 계산된다.

 

이건 쉬우니까 알아서 해보길..

 

 

마지막으로 정리 한번 해보자!!

 

부동산은 취득시 취득세!!,

 

등기할때 인지세!!

 

보유시 재산세!! 그리고 종합부동산세!!

 

팔때 양도소득세!!

 

2018년 소득세율표 보고 싶은 분들은 위쪽에 사진 보기 바란다.

 

소득세 5억이상 구간이 추가 됬다.. 42%던가???

 

양도소득세만 42% 된게 아니다, 일반 소득세도 5억 넘어가면 42%다..

 

 

'42% 내도 되니까..소득신고 5억 해보고 싶다!!'

 

다음엔 부동산 수집가의 기본!! 임대사업자에 대해 써보려 한다.